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丈夫私自卖房 妻子无法追回

来源:佳和家事微信(lawyer6666)  作者:谭芳律师   时间:2015-05-21

【案情回放】

 

  周帆与妻子卞霞结婚多年,婚后感情一直不好,但为了孩子双方勉强维持这段婚姻。周帆和卞霞在婚后买了一套二手房,房产证上写的是周帆的名字。住了两年后,周帆私自与陌生人马玉达成协议,将房屋以90万元的价格卖给马玉。一个月后,卞霞发现了丈夫与马玉的交易,将丈夫周帆与马玉二人告上法庭,请求法院确认该房屋买卖合同无效。

 

  在法庭上,周帆觉得妻子的诉讼毫无道理,自己是房屋的产权人,买卖自己的房屋和妻子无关。法庭上,周帆出具了自己作为房屋唯一所有权人的产权证书。马玉认为,周帆是以自己的名义与他办理的房屋所有权过户手续,加上白纸黑字的产权证书,自己没有理由不相信该房屋是周帆一人所有的,周帆的婚姻情况和买卖房子没有什么关系。

 

  法院认为,马玉在购买房屋时已尽到了一般买方的义务,因此,马玉在取得该房产时是善意有偿的,而且,马玉在支付了房款之后,立即就和周帆进行了产权的过户,已经成为了房屋的所有权人,法院依此认定买卖合同有效,房屋应归马玉所有,法院驳回了卞霞的诉讼请求。

 

【律师解惑】

 

加名字可避免一方擅自处置财产

 

  夫妻一方擅自出卖共有房屋,另一方能否主张追回该房屋?这里要区分买受人是恶意还是善意,如果恶意,另一方可以主张无效追回房屋。但是如果是善意的,则可能无法追回。

 

  婚姻法司法解释三规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

 

  这条解释是对一方转让共同财产行为的规定,与物权法已经确立的善意取得制度相一致。一方将房屋转让给第三人,需要判断第三人是否是善意取得。在实践中,主要有两种情况,一是购买人不知道房屋是夫妻共同财产,如产权证上仅登记了一方的姓名,并没有显示夫妻共同财产,购房人信任了产权证的公示力。二是购买人知道是夫妻共同财产,但一方携带了夫妻另一方的身份证或请人冒充夫妻。此时购买人能否认定为善意取得?

 

  这时需要借助物权法善意取得制度的相关规定来判断,即是否符合购房人善意、按市场价值购买、房产已经过户登记这几个要件。当然,相比物权法的有关规定,该解释对此类纠纷做出了公平合理的变通,为夫妻关系中的弱势一方在重大财产损失时提供了救济渠道,同时还兼顾了善意第三人和婚姻关系中弱势一方的合法权益。

 

  需要注意的是,这项请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿,但建立在提起离婚诉讼的基础上,如果不离婚,另一方并不能单独提起损害赔偿之诉。该项损失时财产利益的损失,如果一方据此提起精神损害赔偿,人民法院将不予支持。

 

  夫妻之间的财产关系一种是夫妻约定分别财产制,另一种就是夫妻法定共同财产制。夫妻双方的财产所有情况有的时候不能从财产的外观看出来,比如,房屋的产权只有夫妻一方的名字,车子也只有一个人的名字,别的动产就更难以分辨了。所以说,要避免对方擅自处分共同财产,最好的办法就是在财产上表明自己的权利,比如在房产证中写上自己的名字,那么第三人就不会只是依据房产证而与配偶达成交易。如果对方与第三人恶意串通,在自己不知情的情况下处分自己的财产或共有财产,比如在离婚前期,为了转移财产,以不正常的低价卖给他人,这个时候可以拿起法律的武器,向法院提出确认买卖无效,当然,一定要自己收集好证据,才能够在诉讼中取得主动。

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